Η διαδικασία αναπροσαρμογής εμπορικών μισθωμάτων

* Το παρόν δημοσιεύτηκε στο ειδησεογραφικό site Capital.gr (26-6-2014)

Τα τελευταία χρόνια οι οικονομικές συνθήκες έχουν μεταβληθεί σημαντικά δυστυχώς προς το δυσμενέστερο. Απόρροια μεταξύ άλλων της δεδομένης γενικότερης κακής οικονομικής κατάστασης είναι η ανακολουθία πλέον μεταξύ συμφωνηθέντων μισθωμάτων – κυρίως με παλαιότερες συμφωνίες – και πραγματικών αξιών. Το πρόβλημα αυτό είναι δυνατόν να επιλυθεί με προσφυγή στη δικαιοσύνη. Ο σκοπός του παρόντος άρθρου συνίσταται στην περιγραφή των προϋποθέσεων και της διαδικασίας αναφορικά με την αναπροσαρμογή εμπορικών μισθωμάτων.

Σύμφωνα κυρίως με το άρθρο 388ΑΚ (απρόοπτη μεταβολή συνθηκών), το οποίο εφαρμόζεται και στη περίπτωση των εμπορικών μισθώσεων, «αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από την μεταβολή αυτήν η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη, να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη». Με απλά λόγια, κάποιο μέρος μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη εάν στα πλαίσια μίας σύμβασης μεταβλήθηκαν τα περιστατικά, τα οποία ίσχυσαν κατά τη σύναψή της, εφόσον η μεταβολή αυτή υπήρξε έκτακτη και απρόβλεπτη.

Με βάση τα ανωτέρω, ο μισθωτής δύναται να ασκήσει αγωγή αναπροσαρμογής του ύψους του μισθώματος. Οι προϋποθέσεις για την άσκηση της εν λόγω αγωγής συνοψίζονται στα εξής: α) να υφίσταται έγκυρη σύμβαση μισθώσεως, β) να εκτίθενται τα πραγματικά περιστατικά που αποδεικνύουν την απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών επί των οποίων οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη σύναψη της μίσθωσης, γ) η μεταβολή να οφείλεται σε έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα, δ) η συνέχιση της καταβολής του αρχικά συμφωνηθέντος μισθώματος να έχει καταστεί υπέρμετρα επαχθής, ε) να υφίσταται δυσαναλογία πλέον μεταξύ παροχής και αντιπαροχής χωρίς υπαιτιότητα του μισθωτή, στ) ο ενάγων να αναφέρει τους νέους προσδιοριστικούς παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του μισθώματος (ενδεικτικά: μισθωτική αξία, ακριβής αύξηση μισθωτικής αξίας, μεγάλη/μικρή προσφορά στα καταστήματα της περιοχής, κα) και ζ) να γίνεται συγκεκριμένη αναφορά στις ειδικές οικονομικές συνθήκες οι οποίες μεταβλήθηκαν (ενδεικτικά: μείωση ατομικού εισοδήματος, στενότητα επαγγελματικής στέγης, ζημία του αιτούντος που υπερβαίνει τον κίνδυνο που ανέλαβε με τη σύμβαση, κα).

Σταχυολογώντας τις σχετικές αποφάσεις τις δικαιοσύνης παραθέτουμε κάποιους από τους λόγους οι οποίοι έγιναν δεκτοί ώστε ο μισθωτής να επιτύχει τη μείωση του μισθώματος: α) προφανής δυσαναλογία μισθώματος και σύγχρονης μισθωτικής αξίας ακινήτου, β) έλλειψη συνομολογειθησών ιδιοτήτων του μισθίου, γ) συγκριτικά στοιχεία όμορων καταστημάτων που ενοικιάζονται σε χαμηλότερη τιμή, δ) αυξανόμενη εγκληματικότητα περιοχής, στ) συνεχείς πορείες και διαδηλώσεις οι οποίες αποτρέπουν την προσέλευση πελατών και ζ) η μείωση του τζίρου επιχείρησης. Ωστόσο, έχει κριθεί ότι η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων με επακόλουθο τη μείωση της καταναλωτικής κίνησης στις επιχειρήσεις δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα.

Το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του μισθώματος και του ελευθέρως δυναμένου να επιτευχθεί, υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη η αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος. Ακολούθως, το δικαστήριο οφείλει να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Η αναπροσαρμογή επέρχεται από το χρόνο άσκησης της αγωγής του εκμισθωτή (ΑΠ 1035/2001).

Η δικαστική απόφαση με την οποία αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα είναι διαπλαστική και η έκδοσή της συνεπάγεται την πλήρη αλλοίωση της μισθωτικής σχέσης αναφορικά με το ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος, με συνέπεια να καταλύεται και η υπάρχουσα συμφωνία σταδιακής για το μέλλον αναπροσαρμογής, έτσι ώστε το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ΠΔ 34/1995.

Επίσης, σε κάποιες περιπτώσεις κατατίθεται και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για να διαταχθεί ο εκμισθωτής να παραλείπει προσωρινά, μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της αγωγής αναπροσαρμογής: α) την καταγγελία της μίσθωσης λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθώματος και β) την άσκηση της απαίτησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Το δε δικαστήριο μπορεί, ώσπου να εκδώσει στο πλαίσιο της κύριας δίκης την τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση του για τη μείωση ή όχι της παροχής «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα της απορρέουσας από τη σύμβαση έννομης σχέσης, επιλέγοντας το κατά την κρίση του προσφορότερο ασφαλιστικό μέτρο σύμφωνα με τα άρθρα 731 επ ΚΠολΔ.

Τέλος, και στις νέες εμπορικές μισθώσεις (Ν. 4242/2014) εφαρμόζεται η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος και η καταγγελία για παράβαση όρου και σπουδαίο λόγο. Επιπλέον, υπενθυμίζεται ότι κατ’ εφαρμογή του άρθρου 15 ν. 4013/2011 του Υπουργείου Περιφερειακής Ανάπτυξης συστήνονται Τριμελείς εξωδικαστικές Επιτροπές Διακανονισμού επίλυσης διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων. Προϋπόθεση για το παραδεκτό της σχετικής αναφοράς είναι να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους για την αυτή μίσθωση, και να έχει προηγηθεί έγγραφη πρόσκληση για αναπροσαρμογή του μισθώματος προς το άλλο μέρος, χωρίς ανταπόκριση. Αν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος συντάσσεται πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νομίμους εκπροσώπους τους ή τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους, επέχει δε θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s